负债近3000万！房源空置过度、管理不善…杭州长租公寓鼎家陷困境
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租赁企业危机潜伏
8月22日，北京市住建委等多部门曝光了23家存在违法违规问题的中介机构。同时被曝光的，还有长租公寓领域存在的八类问题：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力（堵锁眼，恐吓，骚扰）威胁租房人等。
在这些违规违法背后，凸显租赁企业的盈利困难，也隐藏着危机。
来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记者丨唐韶葵、张敏、方海平
编辑丨张星、曾芳
图片来源/图虫
我爱我家离职副总裁胡景晖炮轰长租公寓助推房租猛涨，SOHO潘石屹直言长租公寓的生意不赚钱、不要做，自如的租金分期项目被诟病滥用租客信用，杭州鼎家破产波及4000租客……围绕长租公寓展开的一出出戏码正逐渐拉开大幕。
接二连三收获政策红利后，近两年市场逐步对长租公寓形成一种共识，即租赁已经接棒成为房地产市场化20年后的下一个转型方向，同时也是资本眼中的新一轮“风口”。
不过，在当前阶段，其中暴露出来的问题并不比市场嗅到的机会少。在套用传统的模式无效的情况下，长租项目要采用何种融资模式、盈利模式，是整个市场下一步绕不开的话题。
杭州长租公寓鼎家陷困境
负债近3000万
8月23日傍晚，一份由寓团（上海）网络科技有限责任公司（简称“寓团”）与杭州鼎家网络科技有限公司（简称“鼎家”）发布的联合声明贴在了鼎家杭州总部大门。
声明内容如下：
因鼎家经营不善出现资金问题，无力按期支付业主租金，从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还，目前已经被安排进入破产清算程序。
但据21世纪经济报道记者了解，目前并未进入法院的破产清算程序。
对于后续的业务承接将由寓团接手，目前记者并未联系上寓团确认，但声明盖有双方公司公章。
8月23日晚上，鼎家董事长魏永锋接受21世纪经济报道记者独家专访，就鼎家相关问题作了详细披露。
魏永锋是鼎家的董事长，其个人持股占比达到70%，唯一引入的资金方——筑家投资多次注资总额达到1100万，目前占股10%。魏永锋此前从事房产经济十多年，2016年开始进入长租公寓领域，主要在杭州西湖区经营，目前已有10多家门店，300多员工。
从2017年每月亏损几十万至今，加上近2000套房源导致占用资金1500万左右，鼎家负债近3000万。
魏永锋透露，成立科技公司作为主体，主要是由于2017年政府对科技企业会有更多支持，鼎家长租公寓就以杭州鼎家网络科技有限公司作为主体公司经营的，从最初的加盟做到直营，2017年之前，鼎家已经有四五家门店。
魏永锋承认内部管理存在漏洞。鼎家的房租支付每个月在1日、15日进行，但8月1日鼎家还有400多万租金、600多个房东没有支付。
8月1日租金缺口出现之后发信息给业主，推迟到15日支付，第二天（8月2日），很多房东、客户听到关于公司倒闭的谣言纷纷到公司来了。
据了解，6月份，该公司查处了部分职务侵占人员并报了案，这一事件涉及七八十人。包括一名副总级别的总监以及其他员工。这起事件主要的问题在于收房及佣金。鼎家方面初步预计，这起窝案涉及金额200万以上。
魏永锋认为，公司线上支付还没打通，一直是线下收款。近2000套房源，导致占用资金额度非常大；另一方面合同管理上也有漏洞，很多房源显示空置，但实际上已经被涉嫌职务侵占的员工租掉。
“这些人离开公司之后还在周边从事同类业务，他们联系房东、租客，产生挤兑，导致公司瘫痪。”魏永锋透露，原来和房东约定15日之前引入第三方，现在由于行业环境大变，融资遇阻，很多房东也要求解约了。
最后，也是最重要的原因，就是为什么资金会有缺口？
鼎家的房源空置过度
鼎家在经营上亏损过大。据鼎家方面提供的数据显示，鼎家产生较大亏损从今年2月份开始。
“公寓行业不是很赚钱，运营成本过高，空置房过多，3、4月份，收进的房子比较多，空置将近500套，几乎200万一个月，这样连续持续了四五个月，900万左右。”
据了解，鼎家出现空置的核心在于租赁市场竞争激烈，导致收房价格过高，陷入恶性循环状态，靠自有资金拿房；收房价格过高；运营成本过高；此外还有经营漏洞。
魏永锋还透露了接下来的处置方向：8月份开始积极对接第三方，希望第三方介入，时间太短。
“8月1日之前，都投入进去，希望渡过难关。年初千万融资，1950套房子，金融合作只占了公寓数量不超过20%，金融杠杆去年10月份才开始做。”
据了解，鼎家的商业模式实际上是：
让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。
多名业内人士指出，行业整体处于亏损状态。资本把风险放大，加速了危机。
长租公寓盈利前景仍不明朗
根据城市房产网的数据，今年第二季度，50个典型城市租金收益率（年租金收入／房屋价值）为2.6%。其中，4个一线城市的平均租金收益率仅为1.7%。
作为对比，2017年伦敦的指标为3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右。
该机构认为，我国部分城市的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与房价的背离度较高。其原因在于“房价涨幅过大”。
北京某资深从业者向记者解释租金的定价机制：综合考虑成本、同区域内其他房源价格、市场走势、淡旺季等各种因素。同时，品牌运营商还会再适当上浮。
诸葛找房发布的数据显示：
2018年7月，北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米·月，今年以来累计上涨15.75%。其中，品牌公寓平均租金为157.2元/平米·月，明显高于市场平均水平。
尽管如此，品牌公寓仍然面临着盈利难题。到目前为止，尚无长租公寓品牌能够实现全面盈利。今年年初，熊林曾向21世纪经济报道表示，租赁行业的特点是，初期需要有经济投入，在一定时间后，规模效应才能凸显。目前仍然是投入期。
蛋壳公寓创始人兼CEO高靖则给出这样的答案，“对于盈利问题，我相信，资本市场都非常理性，大家看的必然是长远目标和长期利益。现阶段我们追求的是规模、服务和品牌，盈利不是我们考虑的问题。”
为了盈利，租赁企业会采取一些不合规的手段来提高运营收入，如“打隔断”等，但是，包括对房屋改造等均有硬性规定。
“国际上，很多人口稠密的大城市允许运营商将房屋分隔出租。但在我国的很多城市，‘打隔断’是严格禁止的，即使做好水电、消防等安全防范也不行。”前述从业者表示，这就相当于宣告了“N+1”模式的死亡。
与此同时，对于房源成本相对较低的商业地产、厂房等物业来说，很多城市不允许调整水电系统，“那就基本没法做了，没有上下水的房源基本租不出去”。
多数受访者认为，近期关于房租的讨论，能够成为使租赁行业走向规范的契机。但从商业的角度来说，距离形成有效的盈利模式还有很长的路要走。至少在现阶段，大部分从业者都对行业的盈利前景不甚乐观。
8月19日，SOHO中国董事长潘石屹说：
“长租公寓不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。所以我觉得做这个生意的过程中，一定要有一个指引，不能偏离这个指引，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”
律师建议对运营商资金加强监管
对此，隆安律师事务所律师邵兴分析指出，首先，从长租公寓运营模式上看，分为重资产运营和轻资产运营。
前者是通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租。
而轻资产运营，运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差，以及通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。
运营商作为二房东的角色地位，决定了其可以利用信息不对称来进行资金期限套利。但是，这也埋下隐患，因为运营商一旦在收取租客租金后没有按约给付给房东租金，就直接影响房东和租客的利益。
实际中，运营商为抢占市场，利用多种手段来进行融资，其中最为常见的便是资产证券化（即ABS），简单讲，就是运营商将租客的租金收益权（即基础资产）打包出售给券商设立的专项计划（即特殊目的载体SPV），一次性获得转让对价的过程。
从法律层面看，这其实是一个运营商对租客所享有债权的转让过程。实质上看，租客是在给这个专项计划还款，而租客很可能完全不知晓。
回过头看，在运营商拿到这笔出售租金未来收益权的转让款后，应该一部分去履行其与上游房东所签订租赁合同的租金缴付义务，而现实中，运营商为抢占市场，往往用这些资金去与更多的房东签租赁合同抢占房源。
因此，一旦资金链上出现问题，不能按时向房东缴付租金，那么房东极有可能收回房屋，而这又直接影响了租客的利益。这就是作为二房东的长租公寓运营商搭上资产证券化这班急速列车导致过度金融化所带来的潜在隐患。
所以，邵兴建议，未来证监会在核准审批资产证券化业务时，要根据租赁行业特点，对运营商取得收益权对价款的资金用途上进行一定比例的限定来规范整个长租公寓市场的稳定。
时下，从杭州鼎家的情况看，其经营模式本质是利用租客的信用，通过其与租客建立的租赁法律关系以及租客与网贷平台建立的借贷法律关系，给自己提供扩张资金。
这里面，租客与网贷平台建立法律关系时往往是通过网络电子平台签订有关合约，在勾选“我已阅读以上条款”时忽视了有关的特殊约定，导致在不知情的情况下与网贷平台建立了借贷关系。如果租户因电子平台如APP中没有显著标明有关合同性质、特殊条款约定而造成租客重大误解时，租客完全可以诉至法院要求撤销该借贷合同。
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